Make your own free website on Tripod.com

יבוטל ההרס המתוכנן!

ניתוח אלמנטים מרכזיים בעניין רישוי הבניה ברח' רזיאל 4

לאחר מספר ישיבות עם הגורמים האחראים בעירייה, בשל ריבוי החומר הרלוונטי וסיבוכיות המצב ואי הבהירות בנושאים רבים, ובשל הסכנה כי יגרם נזק רב ובלתי הפיך לתושבים מתוך חוסר צדק וללא הליכים תקינים, אנו מגישים בזאת לעיון כל הגורמים הנוגעים בדבר ניתוח של כמה מהאלמנטים העיקריים הנוגעים לבעיית רישוי הבניה וההרס המתוכנן ברזיאל 4.

בכל נושא ונושא ישנם מסמכים ועדויות רבים, ולא נוכל להלאות את הקורא במכלול הפרטים. לכן ננסה רק לעמוד כאן על עיקרי הדברים.

מה עיקר הבעיה?

צו ההריסה התלוי ועומד כנגד התושבים הינו צו משנת 2001 בגין בניה ללא רישיון. יש לציין כי בניה זו לא נעשתה ביזמת התושבים, אלא התושבים חויבו לבנות במקום בעקבות תביעה משפטית שהגישה כנגדם העירייה בשל מסוכנות המרפסות הישנות.

כמו כן נאלצו התושבים לבנות עקב פעולתה חסרת האחריות של הדיירת שהתגוררה בקומת הקרקע באותו זמן, אשר הרסה חלק מקיר האבן היסודי של הבניין, דבר שגרם לסדקים ברצפות הקומות שמעליה ולסכנה ממשית ליציבות הבניין. אותה דיירת, שהיום אינה מתגוררת במקום, היא גם אשר התלוננה כנגד בניית העמודים שבאו להציל את דירות התושבים מהנזק שהיא גרמה.

בעקבות כל אלו הסכימו הצדדים כבר בספטמבר 2001 כי הדיירים יגישו בקשה להיתר הבניה לוועדה המקומית לתכנון ובניה. הדיירים אכן הגישו בקשה להיתר, אולם הוועדה בישיבתה 27/5/202 דחתה בקשה זו. מכאן שעיקר שאלת הרישוי או ההרס ברזיאל 4 תלוי בהחלטה זו של הועדה המקומית לסרב לבקשת היתר.

במה דנה הועדה המקומית?

הועדה המקומית , על פי פרוטוקול הישיבה שאינו מגיע לכלל חצי עמוד, לא עמדה כלל על מהות הנושא. במעמד צד אחד בלבד הוצגה בפניה חזות שווא של "סטייה ניכרת מבחינת הבליטה למרווחים" ועל סמך שיקול יחיד זה נדחתה בקשת הבניה במלואה.

נושא העמודים הנדרשים לחיזוק המבנה הקיים, נושא המרפסות הקיימות שהעירייה דרשה את שיפוצן, כלל לא עמד בפני הועדה.

אולם הנושא העיקרי שהועדה הוטעתה וטעתה לגביו הינו הנושא שעליו ביססה את החלטתה: קווי הבניין. על פי פרוטוקול הועדה אי אפשר לדעת מהם קווי הבניין החוקיים שעמדו לנגד עיניה, מניין הם נגזרים, ומה מידת הסטייה ובאיזה כיוונים שגרמה להחלטת הסירוב.

למרות שבהערות המפקח מדובר בסטייה רק למרווח הקדמי נשללה הבניה כולה, כולל באגף הצדדי שלגביו אפילו לא נטען בפניה כי יש בו בליטה למרווחים.

הדיירים הגישו ערעור על הסירוב לרישוי לוועדה המחוזית, אולם בשל היעדר ייצוג למערערים בדיון הוועדה כלל לא דנה בנימוקי הערעור. הועדה המחוזית עצמה אף ציינה את הפגיעה החמורה שנגרמה למבקשי הרישיון בהעדר ייצוג.

מה הבסיס לקביעת קווי הבניה?

ישנה תכנית שאושרה לשכונת חליסה משנת 1933, אולם השכונה לא נבנתה על פי תכנית זו אשר על פיה רוב הבניה הקיימת בשכונה אינה חוקית.

ברישיון הבניה של הבניין ברזיאל 4, אשר הוצא בשנת 1946, מופיע קו הבניה הקדמי בדיוק במקום הוא קיים עד היום. זהו קו הבניה אשר בו נבנתה הבניה הישנה בקומת קרקע ועל פיו שופצו המרפסות בקומות העליונות.

בשנת 2001 הופקדה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תכנית חפ' / 2017 הכוללת בין השאר הרחבת מרבית הכבישים בשכונה, כולל הכביש מול רזיאל 4, והרס מרפסות, גדרות וחצרות משני צידי הכבישים. תוכנית זו עוררה התנגדויות רבות של תושבים, כולל התנגדות של נציגי הציבור בשכונה בשם כלל תושבי השכונה. הנושא השנוי ביותר במחלוקת בתכנית הינו ההרס הצפוי לצורך הרחבת הכבישים.

הועדה המחוזית שמעה את התנגדויות התושבים אך עדיין לא דנה בהם. בשל ליקויים טכניים בהתאמת התכנית למציאות בשטח ביקשה הועדה הכנת שירטוט מחדש של התכנית קודם לדיון בפרטיה. הועדה אף הודיעה כי תאפשר הגשת התנגדויות חדשות עם הגשת התכנית מחדש.

עם התחלפות הנהלת העירייה נפתח ערוץ הידברות בין העירייה ובין התושבים, במטרה להגיע לתכנית שתוגש בהסכמה מרבית.  בדיונים שהתקיימו בנושא הובטח כי יהיו שינויים בתכנית שייקחו בחשבון את דעת התושבים ושאיפותיהם לגבי אופי השכונה וצרכיה.

מכאן שהתכנית המוצעת, המהווה את הבסיס לסירוב הרישוי ולדרישה להריסה, אין לה כל תוקף חוקי ואף הוסכם כבר כי יש לשנותה בצורה שתקל על התושבים. עובדות אלו בכללן לא היו ידועות כלל לוועדה המקומית כאשר דנה ברישוי הבניה ברזיאל 4 והוצג בפניה מצג שווא כאילו ישנם קווי בניה מוכרים וברורים שעל פיהם לא ניתן לאשר את הרישיון המבוקש.

המדיניות, תכנית המתאר והבניה ברזיאל 4

אי אפשר להציב את הבעיה בין תכנית אנכרוניסטית משנת 1933 לבין התכנית ההרסנית משנת 2001. ההחלטות לגבי העתיד צריכות להיות על פי עקרונות התכנון שעל פיהן תבנה תכנית מקובלת לשיקום השכונה לטובת תושביה.

מכאן שהשאלה המרכזית בבסיס אישור או אי אישור הבניה ברזיאל 4 הינה שאלת מדיניות התכנון של השכונה, וזאת תוך לקיחה בחשבון שהשכונה התפתחה במשך 70 שנה ללא תוכנית אפקטיבית.

בתכנית המוצעת משנת 2001 נקבעו כמה עקרונות חיוביים המקובלים גם על התושבים. בין מטרות התכנית נקבעה כבר בסעיף הראשון כמטרה "הגדלת יחידות דיור קיימות". בהמשך, בסעיף על מרווחי בניה, נקבע כי "תותר תוספת בניה שלא תבלוט מעבר לגבולות הבניין הקיים". לפי קריטריונים אלו, הלוקחים בחשבון את מצוקת הדיור של התושבים ואת העובדה שהבניה הקיימת הינה חלק מהתכנון, מתחייב רישוי הבניה ברזיאל 4.

הסעיף היחיד המונע את אישור הבניה הוא ההריסה המתוכננת לצורך הרחבת הכביש. בעניין זה אנו רואים כאן חריגה מוזרה וחמורה: ברוב רחובות חליסה הכירה גם התוכנית להרחבת הכבישים בבניה הקיימת למגורים: מתוכננת הריסה מסיבית של גדרות, גינות וחצרות, אולם המתכננים העבירו את קווי ההפקעה בסמוך לקווי הבניה הקיימת. המקום היחיד בו מתוכננת הריסה מסיבית של בניה ישנה למגורים לצורך הרחבת הכביש הינו ברזיאל 4 ו-6.  במה "זכו" תושבי בתים אלו ל"יחס מיוחד" זה אין אנו יודעים. אנו יודעים רק כי במרבית המגרשים השייכים למנהל ומנוהלים על ידי עמידר המדיניות היא אישור הבניה הקיימת ואף מכירתה על ידי עמידר והמנהל לתושבים או ליזמים.

אין שום אינטרס ציבורי בהריסה המתוכננת

ההריסות המתוכננות כעת ברחוב רזיאל 4 הן בעיקרן בקומה שנייה ושלישית, וזאת בתוקף צו שיצא בשל בניה ללא רישיון, בעוד שהבניה בקומת הקרקע נעשתה לפני שנים רבות ואין כוונה להריסתה. מכאן שההריסה המתוכננת לא תביא כלל למטרה המוצהרת של הרחבת הרחוב, שבשמה נמנעת ברזיאל 4 הבניה מעל קווי הבניין הקיימים.

מעבר לכך, פגיעה קשה בזכויות הקניין ובאיכות החיים של התושבים צריכה להישקל מול צורך ממשי בהרחבת הרחוב. קטע הרחוב ברזיאל 4 ו-6 הינו קטע חד סטרי שאינו מוביל לשום מקום. שאר רחוב רזיאל הינו חד סטרי בכיוון ההפוך והתנועה ממנו זורמת לרחוב פת. אפילו בתכנית מ-1933 מאפשרים כי רחובות המובילים לשני בתים בלבד יהיו צרים יותר.

בנוסף, במידה והרחבת הרחוב נחשבת משום מה חיונית, הרי שיש אפשרות להרחיבו לצידו השני על חשבון שצ"פ בלתי מנוצל.

הסכנה והנזק שבהריסה

הגורמים האחראים בעירייה מודעים היטב לסכנה שקיימת בביצוע ההריסה. במכתבו של מר פרוזר לתושבים הוא אף העמיד את התושבים על סכנה זו: "ביצוע ההריסה לא יתבצע 'בעדינות'... אם יפגע המבנה הקיים אנו נתבע אתכם בעלות ביצוע התיקונים".

הסכנה בהריסה הינה קריטית במיוחד עקב הרס חלק מקיר האבן היסודי של הבניין והעובדה שהעמודים החדשים שנבנו משמשים לתמיכת המבנה הקיים. התושבים מבססים את דעתם בנושא על חוות דעת של מומחה שבדק את הבניין.

לצערנו חוות הדעת שהגישה גב' דנוטה נודל בנושא, הכותבת כי "לגבי הטענה ש'בקומת הקרקע נהרס קיר חיצוני של הבניין הקיים ויסודות המרפסת תומכים את המבנה בנקודה זו' אין בסיס הנדסי לכך", אינה מבוססת על בדיקת הנזק שנגרם לבנין מהרס הקיר ומתעלמת מבעיית היציבות של המבנה הישן.

הזכות למרפסות

בשל צפיפות הדיור, המרפסות מהוות חלק חשוב ממרחב החיים של התושבים. למעשה זכותם למרפסות לא הייתה שנויה במחלוקת, אלא שבשל סכנה במבנה המרפסות הקיימות נאלצו התושבים, בעקבות משפט שהגישה נגדם העירייה,לשפץ את המרפסות, ובכך נפתח הפתח לתיבת פנדורה בעקבותיה רוצים להרוס כליל את המרפסות כמו גם את עמודי התמיכה של הבניין.

בתקנון התכנית המוצעת משנת 2001 נקבע כי "תותר בליטת מרפסות זיזיות מעבר לקו רחוב במרפסת קיימת" כלאמר במקרה שלנו, גם עם היה מקום להריסה (שאינה מתוכננת בינתיים) של הבניה הישנה בקומת הקרקע לצורך הרחבת הרחוב, לא מתחייב מכך הרס המרפסות בקומות העליונות. מעבר לכך נקבע במפורש כי "במקרה של מרפסת אשר התמוטטה תותר בנית המרפסת מחדש". דינה של מרפסת שהעירייה דרשה את שיפוצה ושהתושבים שיפצו בהיענות לדרישה זו אינו יכול להיות שונה ויש לכבד את זכותם למרפסות אלו.

בעיית הבעלות על הבניין

כידוע לכל המעורבים, הבעלות על המגרש בו נמצא הבניין שנויה במחלוקת. בהתאם לכך פעלה העירייה כאשר תבעה מן הדיירים לשפץ את המרפסות, ואף תבעה אותם על כך בבית המשפט. עד שתוכרע ותתבהר שאלת הבעלות על הבניין יהיה זה בלתי הולם מצד הגורמים האחראים להפוך את הדיירים לבני ערובה של גורם אינטרסנטי פרטי כלשהו.

לסיכום

כיוון ששאלת הרישוי הינה בעיקרה שאלה של מדיניות הנמצאת היום בתהליכי עיצוב וקביעה מחדש - אין זה מן הראוי לגרום נזק רב ובלתי הפיך לתושבים על סמך מדיניות עבר שמעולם לא קיבלה תוקף חוקי.

כיוון שהמוטיבציה היחידה להריסה בקומות העליונות הינה במסגרת הרחבת הרחוב הכוללת גם את הריסת הבניה הישנה, הרי שאין כל טעם לבצע היום הריסה חלקית שלא תועיל במאום והנזק בה רב.

כיוון שעד כה נמנע מהתושבים הליך דיון ענייני בטענותיהן הרבות וכבדות המשקל, יש להימנע מהריסה שתיתפס כשרירותית ושבסיסה החוקי נובע מהייצוג הלקוי והעדר היכולת של התושבים להתמודד עם המערכת.

בהתאם לגישה המנחה שיש ללכת לקראת התושבים כדי לאפשר להם לשפר את איכות חייהם, יש לתת רישיון לבניה הקיימת ברזיאל 4.